Hai hệ thống đăng ký độc lập

Lý giải về tình trạng trên, nhiều chuyên gia pháp lý chuyên ngành BĐS nhận định, hệ thống văn bản về ĐKBĐS ở nước ta do bị phân tán ở nhiều luật chuyên ngành: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng và các văn bản của Chính phủ, bộ ngành, nên chưa đảm bảo tính thống nhất, làm cho hoạt động ĐKBĐS còn hạn chế... Ths Trần Đông Tùng - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm nhận xét, việc ĐKBĐS được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến tình trạng: các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt với nhau. Điều này dẫn đến những bất hợp lý, gây phiền hà cho người dân khi tham gia ĐKBĐS. Ví dụ: trong trường hợp mua bán công trình xây dựng, trừ nhà ở và chuyển quyền sử dụng đối với thửa đất có công trình xây dựng đó. Lúc đầu, người dân phải lập một bộ hồ sơ đăng ký QSDĐ và đến văn phòng đăng ký QSDĐ để đăng ký chuyển QSDĐ. Sau đó lập tiếp một bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đến UBND có thẩm quyền để đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua.

Là người nghiên cứu lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, trên thế giới không đất nước nào thực hiện đăng ký tách rời đất và tài sản đất. Người ta thường dùng một khái niệm chung là đăng ký tài sản BĐS. "Hệ thống pháp luật về ĐKBĐS đang tồn tại một số chồng chéo và khoảng trống. Cụ thể, đang tồn tại 3 hệ thống đăng ký riêng biệt: một hệ thống cho đất ở có nhà ở, một hệ thống cho đất không có nhà ở và một hệ thống cho công trình xây dựng. Cách chia cắt này gây phức tạp cho dân và doanh nghiệp trong ĐKBĐS. Luật Đất đai quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, trong khi Luật Nhà ở lại không bắt buộc đăng ký đất ở có nhà ở. Vậy tranh chấp rất dễ xảy ra. Trường hợp chủ sử dụng đất không phải là chủ sở hữu nhà, thì mỗi người đăng ký ở một hệ thống và được cấp giấy chứng nhận riêng. Cách làm này dẫn tới tình trạng dễ nhầm lẫn khi thực hiện các quyền về sử dụng đất và nhà ở", GS. TSKH Đặng Hùng Võ chỉ ra những chồng chéo trong hệ thống pháp luật về ĐKBĐS.

Phân tán quản lý hoạt động ĐKBĐS

Hiện nay, công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động ĐKBĐS bị phân tán do pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý: về đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường), xây dựng (Bộ Xây dựng), lâm nghiệp (Bộ NN &PTNT). Trong khi đó việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ Tư pháp quản lý. "Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp, việc quản lý ĐKBĐS thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả và không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng (ví dụ: quy hoạch, đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp phép...) với quản lý về tình trạng pháp lý của BĐS (các quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS và các biến động khi thực hiện các quyền này)", Ths Trần Đông Tùng - Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm nhấn mạnh.

Cùng về vấn đề này, GS.TS Lê Hồng Hạnh - Phó Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) nhận định: "Đối với một BĐS đang tồn tại có thể có rất nhiều cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình. Tính thiếu thống nhất, đồng bộ của luật về ĐKBĐS đã bộc lộ khá rõ xung quanh Quyết định 138 của UBND TP. HCM cho phép giao dịch với các giấy tờ về sở hữu nhà ở và QSDĐ cấp trước đây, mà không cần phải đổi sang giấy hồng, giấy đỏ. Với Quyết định này, theo Bộ Xây dựng là phù hợp với Luật Nhà ở (Điều 152). Song Bộ Tài nguyên & Môi trường lại cho rằng trái với Luật Đất đai và các Nghị định 84, 181 của Chính phủ".

Giải quyết những bất cập trong hệ thống pháp luật ĐSBĐS ở Việt Nam, ông Ischinada Takayuki - chuyên gia Dự án Jica (Cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản) đưa ra giải pháp: "Thống nhất các cơ quan đăng ký như làm rõ mục tiêu chính sách về các quyết định hành chính và quản lý biến động của mỗi cơ quan Nhà nước chuyên ngành. Tái sắp xếp nội dung đăng ký (tách việc đăng ký khỏi quyết định hành chính và quản lý Nhà nước đối với bản đồ địa chính; Sắp xếp mối quan hệ giữa hành động và hiệu lực của việc đăng ký). Thống nhất cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận...".

Khẩn trương xây dựng Luật ĐKBĐSK

Được biết, Bộ Tư pháp đang xây dựng Luật ĐKBĐS. GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu ý kiến: đương nhiên là phải sửa đổi, bổ sung các luật hiện hành về đất đai, nhà ở, công trình xây dựng.v.v. Đồng thời Quốc hội cần xem xét, thông qua Luật ĐKBĐS là Luật để điều chỉnh mọi việc về ĐKBĐS. Thống nhất một hệ thống ĐKBĐS là việc rất cần giải quyết sớm, để đơn giản hoá thủ tục hành chính, hướng tới một thị trường BĐS lành mạnh, công khai, minh bạch.

Theo Ths, kiến trúc sư Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS, Luật ĐKBĐS nên giao cho một cơ quan quản lý thống nhất việc ĐKBĐS ở Trung ương và mỗi địa phương có một cơ quan thực hiện việc ĐKBĐS. Đồng thời các nhà làm luật nghiên cứu, sửa đổi các Luật, Nghị định có quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, quyền sở hữu công trình xây dựng theo hướng đưa nội dung cấp giấy chứng nhận vào Luật ĐKBĐS.

Dưới góc độ của ngành Toà án, TS Nguyễn Văn Cường và Ths Lê Thế Phúc - Viện Khoa học xét xử TAND tối cao cho rằng, nhà và đất đều là BĐS, có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, nhưng các nhà làm luật lại ban hành các đạo luật khác nhau để điều chỉnh, có nội dung khác nhau. Do vậy, trong thực tiễn áp dụng pháp luật rất phức tạp. Trong thời gian tới, chúng ta cần thống nhất quy định pháp luật về BĐS.

Thiên Long